Guida all'acquisto di immobili in Italia ITA-ENG

L’Italia costituisce una meta inviata da tutto il mondo. Il meraviglioso clima mediterraneo, i paesaggi e immaginare di vivere un contesto come quello della “Dolce Vita” potrebbe essere non solo un sogno da raggiungere ma diventare realtà. Il primo passo potrebbe essere quello della ricerca di mercato per valutare il proprio budget e il valore dell’investimento. Se non hai scelto l’immobile potresti sin da subito affidarti a esperti nel settore che possano darti le informazioni di cui hai bisogno e metterti in contatto con le agenzie immobiliari della zona di riferimento.

Una volta individuata la proprietà italiana che desiderate acquistare, considerate attentamente le implicazioni legali che potrebbero sorgere sin dai primi instanti della transazione.

Dapprima è necessario sapere che gli accordi verbali non sono consigliabili in quanto non hanno valore legale per la legge italiana.

Che acquistiate tramite un agente immobiliare o direttamente da un venditore, la conoscenza del diritto è fondamentale per un acquisto che si concluda nel migliore dei modi, senza intoppi.

Se normalmente vi rivolgete a un avvocato per acquistare un immobile nel vostro Paese d'origine, è sicuramente una buona idea cercare una consulenza legale indipendente in Italia, dove potreste non avere familiarità con la lingua o il sistema legale. I servizi di un avvocato italiano esperto in diritto immobiliare garantiranno la tutela dei vostri interessi durante l'intero processo. Questo vi consentirebbe di avere un legale di fiducia a vostra disposizione per tutto il processo volto solamente a perseguire i vostri interessi e a realizzare per voi tutte le cautele che vi consentano di conoscere realmente lo stato dell’immobile desiderato ponendo fine ad ogni vostro dubbio presente e futuro rispetto all’acquisto. Per approfondire un esempio di investimenti:

L'acquisto di immobili in Italia si svolge attraverso tre fasi chiave:

1. "Proposta di acquisto irrevocabile" (offerta di riserva),

2. "Contratto preliminare"- fase eventuale

3. "Atto di compravendita"

In questa guida, esploriamo ogni fase del processo di acquisto in Italia.

 1. "Proposta di acquisto irrevocabile" (offerta di prenotazione)

Quando si acquista un immobile in Italia, il primo documento che si è chiamati a firmare è la "proposta di acquisto irrevocabile", l'offerta di prenotazione.

Con questa tipologia di contratto entrambe le parti si obbligano a vedere e ad acquistare un determinato immobile o complesso immobiliare e a stipulare entro una certa data il contratto definitivo di vendita con cui viene trasferita la proprietà.

Una volta accettata da entrambe le parti con la sottoscrizione entro una determinata data, il contratto diventa un documento legalmente vincolante che non può essere revocato unilateralmente senza che possano sorgere conseguenze legali. Sebbene un'offerta di prenotazione possa sembrare innocua, una volta firmata ha implicazioni legali.

Non è quindi mai una buona idea firmarne una senza prima aver consultato un legale o, preferibilmente, che la stessa sia stata redatta dal proprio avvocato.

In alcuni casi le agenzie immobiliari presentano una proposta immobiliare “Standard” piuttosto semplificata e spesso non tutela le parti secondo i loro concreti interessi.

Ogni proposta immobiliare dovrebbe essere redatta da un legale qualificato e specializzato che rediga la proposta come un abito sartoriale su misura sulla base delle singole esigenze delle parti e la proposta non dovrebbe essere firmata senza che sia effettuata una due diligence preliminare. Lo scopo della due diligence è quello di non basarsi solo sulle informazioni sommarie recepite ma indagare attraverso l’esamina della documentazione il reale stato dell’immobile desiderato al fine di garantire il più possibile che non vi siano spiacevoli e costose sorprese durante le fasi successive dell'acquisto. Ad esempio, sarà necessario indagare sulla reale proprietà del bene e sulla libertà dello stesso da vincoli di qualsiasi tipo.

Il vostro avvocato, ove necessario assistito da un perito, sarà in grado di condurre le ricerche pertinenti, tra cui, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, la verifica dei titoli edilizi e delle autorizzazioni che rendano l’immobile non abusivo e non commerciabile.

Un altro controllo essenziale da effettuare è verificare che non vi siano mutui pendenti o altri debiti associati all'immobile. In Italia è molto comune che l’immobile possa essere gravato da un’ipoteca a garanzia di un mutuo. Per il diritto italiano l’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo su un bene immobile è un contratto reale e non personale. Questo implica che al fine di commercializzare il bene libero da questo vincolo è necessario che non solo l’importo del mutuo venga estinto ma anche che si proceda a cancellare l’ipoteca nei registri immobiliari territorialmente competenti. In molti casi capita non di rado, in Italia che ci siano delle formalità che rimangono iscritte ai Registri Immobiliari anche se di fatto il mutuo è stato precedentemente estinto. Questo potrebbe comportare una spiacevole sorpresa con aggravio di costi per chi acquista questo bene. L’ipoteca segue infatti l’immobile, l'ipoteca è iscritta sull'immobile e non sulla persona del debitore, quindi il nuovo proprietario diventerà responsabile per l'importo del debito.  Un altro esempio diffuso in Italia è quello di immobili non dotati di certificato di agibilità. In tal caso è opportuno che le parti tutte siano a conoscenza di questa circostanza perché l’assenza potrebbe comportare in alcuni casi sanzioni o diminuirne il valore a seconda del caso specifico. La normativa in maniera edilizia cambia a seconda del periodo di edificazione e a seconda degli interventi di ristrutturazione che sono stati compiuti sul bene nel corso del tempo. L’offerta di prenotazione redatta nel caso specifico potrebbe contenere l’obbligo a carico della parte promittente venditrice di consegnare tutta la documentazione urbanistica e catastale e quella relativa agli impianti. Non solo, potrebbe contenere precise condizioni modulate secondo le singole esigenze delle parti. Ad esempio, in alcuni casi i promittenti acquirenti vorrebbero accedere anticipatamente all’immobile al fine di effettuare alcuni lavori, oppure ottenere il possesso materiale anticipato sin da subito. Con l’assistenza di avvocati specializzati è possibile ottenere questi risultati.

È importante inserire queste clausole nella proposta di vendita perché, se un acquirente non include condizioni nell'offerta di prenotazione, diventa più complicato aggiungerle al contratto preliminare nella fase successiva dell'acquisto.

Ad esempio, potrebbe essere utile includere condizioni che consentano di recedere dall'acquisto senza penali se non riesci a ottenere un mutuo o se un'ispezione dell'immobile rivela gravi difetti o problemi di pianificazione e catasto.

Se utilizzi un'offerta di prenotazione standard che non contiene condizioni relative a queste situazioni, potresti ritrovarti ad affrontare una perdita finanziaria a causa dell'impossibilità di completare l'acquisto o dell'acquisto di un immobile che richiede costosi lavori di ristrutturazione.

Firmando l'offerta di prenotazione, ti verrà richiesto di versare un piccolo acconto al venditore. In caso di finalizzazione dell'acquisto, questo deposito sarà considerato come pagamento parziale del prezzo di acquisto. Se il venditore non accetta formalmente la vostra offerta, il deposito vi verrà restituito.

È importante sottolineare che l'offerta di prenotazione è vincolante per l'acquirente solo fino al ricevimento di un'accettazione formale scritta da parte del venditore.

Una volta che il venditore ha firmato l'offerta di prenotazione, accetta di ritirare l'immobile dal mercato per un periodo di tempo, normalmente 15 giorni. Questo vi conferisce diritti esclusivi sull'immobile per tale periodo.

A questo punto, una volta firmata da entrambe le parti, l'offerta di prenotazione diventa un documento legalmente vincolante tra le parti e si trasforma automaticamente in contratto preliminare se previsto da un’apposita clausola contrattuale.

Di solito, in questa fase, acquirente e venditore, avendo concordato di procedere con il trasferimento, formalizzano il loro accordo redigendo un "contratto preliminare".

2. Contratto preliminare di vendita (fase eventuale)

Alcuni agenti immobiliari, e proprietari di immobili in caso di vendita tra privati, scelgono o raccomandano di omettere questa parte eventuale del processo di acquisto. Grazie ai vantaggi in termini di rapidità e costi, potrebbe non essere insolito che un agente immobiliare consigli di procedere in questa fase utilizzando il suo contratto preliminare standard al fine di velocizzare la transazione.

Mentre la proposta di acquisto esprime l'interesse dell'acquirente e vincola solo chi l’ha firmata, infatti il venditore può accettarla, rifiutarla o negoziare, il contratto preliminare invece, obbliga entrambe le parti a concludere la vendita a determinate condizioni e tempi. 

Il contratto preliminare può essere stipulato per scrittura privata sottoscritta dalle parti (che chiameremo “scrittura privata semplice”) o per atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio (che chiameremo “preliminare per atto notarile”), a scelta delle parti. Il contratto preliminare stipulato per scrittura privata semplice è un atto privato tra le parti che non può essere trascritto nei Registri Immobiliari. Il contratto preliminare stipulato per atto notarile è, invece, un atto pubblico che deve essere trascritto nei Registri Immobiliari.-Ma cos’è la trascrizione nei Registri Immobiliari? A cosa serve?  La trascrizione nei Registri Immobiliari è un adempimento notarile di fondamentale importanza specialmente per grossi investimenti. È una forma di pubblicità legale del contratto preliminare che consente di rendere conoscibile ai terzi estranei il fatto che quel venditore ha promesso di vendere quell'immobile a quell'acquirente. Una volta eseguita la trascrizione nei Registri Immobiliari scatta una presunzione legale, si presume cioè che tutti i terzi siano a conoscenza dell’intervenuta promessa di vendita anche se di fatto non ne sono a conoscenza.

La trascrizione ha un effetto molto utile e importante in quanto vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile: l’immobile viene, per così dire, “marchiato” dalla prenotazione dell’acquirente in preferenza rispetto a qualsivoglia soggetto interessato al bene. Questa procedura ha dei costi aggiuntivi. 

Ad ogni modo, se si utilizza il contratto standard dell'agente immobiliare, che non contiene condizioni relative alla propria situazione personale, si potrebbe subire una perdita finanziaria a causa dell'impossibilità di completare l'acquisto o dell'acquisto di un immobile che richiede costosi lavori di ristrutturazione. Ecco perché è altamente consigliabile affidarsi a un avvocato per redigere il contratto preliminare, per garantire che tutti i dettagli siano nel vostro interesse e che siano altresì conformi a legge.

Ad esempio, per il codice civile italiano alcune tipologie di condizioni contrattuali sono nulle. Le condizioni sospensive meramente potestative sono nulle e sono quelle condizioni che prevedano il realizzarsi dell’evento dedotto in condizione al mero arbitrio di una della parti. Forse l'esempio più comune di una condizione che riguarda entrambe le parti è la capacità dell'acquirente di accendere un mutuo. Chiaramente, entrambe le parti rischiano di subire perdite economiche se un mutuo non è concesso dalla Banca, quindi questa non è considerata una condizione puramente potestativa. Se il venditore ha fatto redigere il contratto preliminare dal proprio consulente legale, è importante che lo facciate esaminare da un vostro avvocato. Il tuo avvocato sarà in grado di fornirti una consulenza dettagliata sulle implicazioni legali del contratto preliminare prima della sua firma. Un altro caso delicato riguarda l’acquisto degli immobili di nuova costruzione o da costruire. In tale ipotesi è necessario effettuare una due diligence più accurata che preveda una fideiussione contro i rischi e altre cautele specifiche.

Uno degli elementi giuridici essenziali del contratto preliminare è il pagamento di una caparra confirmatoria, normalmente pari a un minimo del 10% del prezzo di acquisto. La caparra non verrà rimborsata se si recede dal contratto preliminare senza un valido motivo legale. D'altra parte, se il venditore si ritira dalla vendita, dovrà rimborsare l'intero deposito. Non solo, l’art. 1385 c.c. prevede che se è inadempiente chi ha ricevuto la caparra l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Nel contratto preliminare un elemento essenziale è la indicazione precisa del termine entro cui perfezionare il contratto definitivo davanti al Notaio.

3. "Atto di compravendita"

L’atto di vendita viene redatto dal notaio e costituisce l’atto finale che trasferisce la proprietà del bene col consenso tra le parti a fronte del pagamento del prezzo. .Esso deve essere pienamente conforme a tutti i dettagli e agli elementi essenziali contenuti nel contratto preliminare. Se l’acquirente non può essere presente davanti al notaio il giorno della firma dell’atto di vendita, può conferire una procura al proprio avvocato, che firmerà quindi per conto dell’acquirente. 

Il Notaio è un pubblico ufficiale che lavora per lo stato italiano e ha il ruolo di convalidare i contratti di trasferimento della proprietà di un immobile in conformità alla legge italiana, è quindi un garante della legalità. Inoltre, il Notaio è tenuto a pagare tutte le tasse catastali e le relative imposte insieme alle ricerche sullo stato di fatto e sulle regolarità della documentazione inerente l’immobile. Il notaio agisce come un soggetto equidistante tra le parti, neutro ed imparziale. Per questo motivo il notaio non può sostituire un avvocato nella tutela degli interessi dell’acquirente. Un avvocato indipendente è volto a tutelare i precisi interessi del cliente. I controlli del Notaio che includono visure nei registri catastali, ispezioni nei registri immobiliari per verificare se ci sono gravami sull’immobile o la verifica dei titoli edilizi sono controlli che vengono spesso effettuati dopo aver versato un acconto consistente, spesso tramite l’agenzia immobiliare. È molto utile conoscere con certezza tutte queste informazioni in una fase antecedente al fine di risolvere i problemi e trovare delle soluzioni che vadano bene per entrambe le parti. Il notaio di solito non conosce altre lingue rispetto alla lingua italiana e nel caso in cui ci siano soggetti che parlino un’altra lingua a lui non nota sarà necessaria la presenza di un interprete che abbia determinati requisiti e che faccia giuramento di compiere fedelmente il suo ufficio. Ai sensi della legge notarile “Gli atti devono essere scritti in lingua italiana”, dunque di solito l’atto che prevale è quello in lingua italiana, al quale viene allegata una traduzione in altra lingua insieme agli allegati che devono essere appositamente sottoscritta. In alcuni casi per alcune regioni Italiane l’atto principale sarà redatto nelle lingue ufficiali come nel caso del bilinguismo italiano-francese in Valle d’Aosta. Nel contesto di una transazione immobiliare, l'unico professionista dedicato esclusivamente al miglior interesse dell'acquirente è il proprio avvocato. Per evitare un possibile conflitto di interessi, non è mai consigliabile incaricare un notaio raccomandato dall'agente immobiliare. La firma dell'atto di vendita avviene solitamente presso lo studio del notaio. Il notaio leggerà ad alta voce e spiegherà la versione italiana dell'atto di vendita alla presenza del venditore e dell'acquirente e/o dei loro rappresentanti legaliLa legge italiana prevede che l’atto di vendita debba essere redatto in lingua italiana e, qualora una delle parti dell’atto non comprendesse l’italiano, tradotto nella lingua madre della parte interessata da un traduttore giurato. Tuttavia, a fini legali, prevarrà la versione italiana.

La firma dell’atto di vendita avviene solitamente presso lo studio del notaio. Il notaio leggerà e spiegherà la versione italiana dell’atto di vendita alla presenza dei venditori e degli acquirenti, o dei loro rappresentanti legali.Entrambe le parti hanno la possibilità di leggere e verificare la versione dell’atto nella loro lingua per assicurarsi che tutto sia corretto. Avere un proprio avvocato bilingue presente alla firma dell’atto permette di porre domande, chiarimenti o sollevare eventuali dubbi, ricevendo risposte immediate.

Una volta che l’atto di vendita è stato firmato da tutti i presenti, il saldo del prezzo di acquisto viene corrisposto al venditore e le chiavi vengono consegnate all’acquirente.

Occorre circa un mese, dopo la firma dell’atto di vendita, affinché l’atto di proprietà venga registrato presso il competente ufficio del registro immobiliare. Una volta registrato, una copia del titolo di proprietà verrà consegnata ai nuovi proprietari. Se non siete in Italia quando il titolo di proprietà sarà disponibile, il vostro avvocato potrà ritirarlo per vostro conto. Il vostro avvocato potrà inviarvi il titolo di proprietà oppure conservarlo in custodia per voi.

Se non potete essere presenti alla firma dell'atto di vendita, potete conferire al vostro avvocato una procura per rappresentarvi. Entrambe le parti hanno la possibilità di leggere e controllare la versione linguistica dell'atto di vendita per assicurarsi che tutto sia corretto. Avere un proprio avvocato bilingue presente alla firma dell'atto di vendita vi consente di sollevare qualsiasi domanda, dubbio o dubbio e di ottenere risposte immediate. Una volta che l'atto di vendita è stato firmato da tutti i presenti, il saldo del prezzo di acquisto viene pagato al venditore e le chiavi vengono consegnate all'acquirente.

A seguito della firma dell’atto di vendita il notaio si occuperà in circa 30 giorni ad effettuare la trascrizione nei registri immobiliari e ne verrà data copia a tutte le parti.

Se non vi trovate in Italia al momento della disponibilità degli atti di proprietà, potete far ritirare gli atti di proprietà dal vostro avvocato per vostro conto.

Acquistare o ereditare una proprietà in Italia può essere un vero labirinto, soprattutto se

non si parla italiano o non si conosce il sistema legale italiano. La legge italiana può essere confusa e orientarsi da soli può essere frustrante e persino pericoloso.

Che tu abbia bisogno di assistenza per il tuo progetto immobiliare in Italia o che tu debba pianificare un'eredità, questo Studio Legale ti aiuterà a comprendere le procedure e le insidie. Lascia che rispondiamo alle tue domande e ti liberiamo dalla preoccupazione di commettere errori costosi e dispendiosi in termini di tempo. 

Puoi contattare lo studio nell’apposito post dedicato per fissare una prima consulenza, senza impegno nell'orario che preferisci.

Guide to Buying Property in Italy

Italy is a highly sought-after destination for people from all around the world. The wonderful Mediterranean climate, breathtaking landscapes, and the idea of living the “Dolce Vita” may not only be a dream to pursue but a reality within reach. The first step is often market research to assess your budget and the value of your investment. If you haven’t yet chosen a property, you may wish to rely on industry experts who can provide the information you need and put you in contact with real estate agencies in your preferred area.

Once you have identified the Italian property you wish to purchase, carefully consider the legal implications that may arise from the very first stages of the transaction.

To begin with, be aware that verbal agreements are not advisable, as they have no legal value under Italian law.

Whether you are buying through a real estate agent or directly from a seller, knowledge of the law is essential to ensure the purchase concludes smoothly and without complications.

If you normally consult a lawyer when purchasing property in your home country, it is certainly a good idea to seek independent legal advice in Italy, where you may be unfamiliar with the language or legal system. The services of an Italian lawyer experienced in real estate law will ensure the protection of your interests throughout the entire process. This allows you to rely on a trusted legal professional dedicated solely to pursuing your best interests and carrying out all due diligence necessary to truly understand the condition of the property, eliminating any present or future doubts surrounding the purchase.

To illustrate an example of property investment:

Purchasing real estate in Italy involves three key stages:

1. “Irrevocable Purchase Offer” (reservation offer),

2. “Preliminary Contract” – optional phase,

3. “Final Deed of Sale”.

This guide explores each stage of the property-purchasing process in Italy.

1. Irrevocable Purchase Offer (Reservation Offer)

When purchasing a property in Italy, the first document you will be asked to sign is the “irrevocable purchase offer,” or reservation offer.

With this type of contract, both parties commit to selling and purchasing a specific property or property complex, and to entering into the final deed of sale by a specified date, through which ownership is transferred.

Once accepted by both parties via signature by a given deadline, the offer becomes a legally binding document that cannot be unilaterally withdrawn without potential legal consequences. Although a reservation offer may appear harmless, once signed, it carries legal implications.

It is therefore never advisable to sign one without first consulting a lawyer—or, preferably, having it drafted by your own lawyer.

Real estate agencies sometimes present a simplified “standard” proposal that often fails to adequately protect the parties according to their specific interests.

Every property offer should be drafted by a qualified, specialized lawyer who tailors the document to the parties’ individual needs, like a custom-made suit, and it should not be signed without first conducting preliminary due diligence. The purpose of due diligence is to go beyond basic information and investigate, through the examination of documentation, the actual condition of the property to avoid unpleasant and costly surprises during later stages of the purchase.

For example, it is essential to verify true ownership of the property and whether the property is free from any encumbrances.

Your lawyer—if necessary assisted by a surveyor—will be able to conduct the relevant searches, including, but not limited to, verification of building permits and authorizations ensuring the property is legally compliant and marketable.

Another essential check is ensuring that there are no outstanding mortgages or other debts tied to the property. In Italy, it is very common for a property to be subject to a mortgage. Under Italian law, a mortgage is an encumbrance attached to the property itself, not to the individual. This means that to sell the property free of such an encumbrance, not only must the mortgage be paid off, but the mortgage must also be formally cancelled in the relevant land registry.

It is not unusual in Italy for encumbrances to remain registered even after the related debt has been paid off. This could lead to unexpected complications and costs for the buyer. Since the mortgage is recorded against the property—not the person—the new owner becomes responsible for the outstanding debt.

Another frequent example is properties lacking a certificate of occupancy. In such cases, all parties should be aware of this issue, as its absence may sometimes entail penalties or reduce the value of the property, depending on the circumstances.

Building regulations vary depending on the period of construction and any renovations carried out over time.

A carefully drafted reservation offer may include obligations for the seller to provide all town planning, cadastral, and technical system documentation. It may also include tailored conditions that meet the specific needs of the parties. For example, a buyer may want early access to the property to carry out certain works or obtain early possession. With assistance from specialized lawyers, such outcomes are achievable.

Including these clauses in the purchase offer is important because, if they are not included at this early stage, it becomes more difficult to add them later during the preliminary contract phase.

For instance, it may be useful to include conditions allowing withdrawal without penalties if you fail to secure a mortgage or if an inspection reveals major defects or planning issues.

If you use a standard reservation offer that does not address these circumstances, you may face financial losses due to the inability to complete the purchase or due to purchasing a property requiring costly renovation.

Upon signing the reservation offer, a small deposit is typically required. If the purchase is finalized, this deposit will be applied toward the purchase price. If the seller does not formally accept the offer, the deposit will be refunded.

The reservation offer becomes binding for the buyer only upon receipt of formal written acceptance by the seller.

Once the seller signs the offer, they agree to withdraw the property from the market for a specified period, typically 15 days. This grants you exclusive rights to the property during that time.

At this point, once signed by both parties, the reservation offer becomes legally binding and may automatically convert into a preliminary contract if a specific clause so provides.

2. Preliminary Contract of Sale (Optional Phase)

Some real estate agents and private sellers choose or recommend skipping this optional stage of the buying process. For reasons of speed and cost, it is not uncommon for an agent to suggest proceeding with their standard preliminary contract to accelerate the transaction.

While the purchase offer expresses the buyer's interest and binds only the party who signs it—since the seller may accept, reject, or renegotiate—the preliminary contract binds both parties to complete the sale under specific conditions and deadlines.

The preliminary contract may be executed as a private written agreement between the parties (“semplice scrittura privata”) or as a public deed or authenticated private agreement before a notary (“preliminare per atto notarile”), at the parties’ discretion.

A privately signed preliminary contract cannot be recorded in the Land Registry. A notarized preliminary contract, however, must be registered.

What is Land Registry registration and what is its purpose?

Registration of the preliminary contract is a critical notarial procedure, especially for substantial investments. It provides legal publicity, informing third parties that the seller has committed to selling a specific property to a specific buyer. Once registered, the law presumes that all third parties are aware of the promise to sell.

Registration has a significant protective effect because it acts as a formal reservation of the property for the buyer, giving the buyer priority over any other interested party. This procedure carries additional costs.

If you rely on the agent’s standard preliminary contract, which may lack clauses tailored to your personal situation, you may face financial losses if you cannot complete the purchase or if the property requires major renovation.

This is why it is highly advisable to have a lawyer draft the preliminary contract, ensuring the details serve your interests and comply with the law.

For example, under Italian civil law, certain types of contractual conditions are void, such as purely potestative conditions—those dependent solely on one party’s arbitrary will.

A common example of a lawful condition is the buyer’s ability to obtain a mortgage. Both parties risk financial loss if the mortgage is not approved, so this is not considered a purely potestative condition.

If the seller has had the preliminary contract drafted by their lawyer, it is essential that your own lawyer review it. Your lawyer will provide detailed advice on the legal implications before you sign.

Another delicate case concerns the purchase of newly built or under-construction properties, where more thorough due diligence—including financial guarantees and other safeguards—is required.

A key element of the preliminary contract is the confirmatory deposit, usually at least 10% of the purchase price. The deposit is not refunded if the buyer withdraws without a valid legal reason. Conversely, if the seller withdraws, they must refund the full deposit—and under Article 1385 of the Civil Code, the non-defaulting party may withdraw and demand double the deposit.

The preliminary contract must also specify the exact deadline for signing the final deed before the Notary.

3. Final Deed of Sale

The final deed is drafted by the notary and constitutes the definitive instrument transferring ownership of the property upon payment of the purchase price. It must fully reflect the details and essential elements contained in the preliminary contract.

If the buyer is unable to attend the signing before the notary, they may grant power of attorney to their lawyer, who will sign on their behalf.

The Notary is a public official appointed by the Italian state to validate property transfer contracts in accordance with Italian law, acting as a guarantee of legality. The notary is responsible for paying land registry taxes and carrying out searches on the property’s status and documentation. The notary acts as a neutral and impartial figure and therefore cannot replace a lawyer in protecting the buyer’s interests.

An independent lawyer is dedicated exclusively to defending the client’s specific interests.

Notarial checks—including cadastral searches, land registry checks for encumbrances, and verification of building documentation—are often carried out after substantial deposits have already been paid, often via real estate agencies. It is extremely useful to know all of this information beforehand, so that problems can be resolved and solutions found that satisfy both parties.

Notaries generally do not speak languages other than Italian, and if any party does not understand Italian, an interpreter meeting specific legal requirements must be present and take an oath to faithfully perform their duties.

Under Italian notarial law, deeds must be written in Italian. A foreign-language translation is attached, but the Italian version prevails legally. In certain regions with bilingual status—such as Italian-French in Valle d’Aosta—the main deed may be drafted in both official languages.

In property transactions, the only professional exclusively dedicated to the buyer’s best interest is their lawyer. To avoid conflicts of interest, it is not advisable to appoint a notary recommended by the real estate agent.

The deed of sale is typically signed at the notary’s office. The notary reads the Italian version aloud and explains it in the presence of the seller, the buyer, and/or their legal representatives.

Both parties may read and verify the version in their language to ensure accuracy. Having your own bilingual lawyer present allows you to ask questions, request clarifications, and raise concerns, receiving immediate answers.

Once all parties have signed the deed, the purchase balance is paid to the seller, and the keys are handed over to the buyer.

It takes about one month after the signing for the deed to be registered at the relevant land registry office. Once registered, a copy of the title deed is provided to the new owners. If you are not in Italy when the title is ready, your lawyer may collect it on your behalf and send it to you or keep it in safekeeping.

If you cannot attend the signing, you may grant power of attorney to your lawyer to represent you.

Buying or inheriting property in Italy can feel like navigating a labyrinth, especially if you do not speak Italian or are unfamiliar with the legal system. Italian law can be confusing, and trying to manage the process alone can be frustrating—and even risky.

Whether you need assistance with a property project in Italy or inheritance planning, this Law Firm can help you understand procedures and pitfalls.

Let us answer your questions and relieve you of the worry of making costly and time-consuming mistakes.

You can contact the firm via the dedicated post to schedule an initial consultation, with no obligation, at a time that suits you.